Beschreibung
Wohnungsgenossenschaften stellen mit ca. 2,2 Mio. Wohnungen eine gewichtige Akteursgruppe der gewerblichen deutschen Wohnungswirtschaft dar. Da im Rahmen ihrer Strategie nicht allein die Gewinnmaximierung sondern insbesondere die Sicherung des MemberValue verankert ist, sind sie mit einer ungleich höheren Planungskomplexität konfrontiert als Unternehmen anderer Rechtsformen. Die frühzeitige Identifikation von Trends, die Prognose ihrer Auswirkungen und die Entwicklung MemberValue-konformer Maßnahmen zum Umgang mit diesen sind daher wichtige Voraussetzungen für den langfristigen Erfolg der Unternehmen. Aus diesem Grund verfolgt das Forschungsprojekt das Ziel, Wohnungsgenossenschaften bei der Erfüllung dieser Voraussetzungen zu unterstützen. Zu diesem Zweck wurde ein kombinierter Analyserahmen aus Szenario-Technik und Bilanzsimulation konstruiert, der dazu geeignet ist Trends zu Szenarien zu bündeln und ihre kombinierten Auswirkungen zu prognostizieren. Die für Wohnungsgenossenschaften relevanten Marktentwicklungen wurden zu diesem Zweck zunächst mit Hilfe einer umfassenden Literaturstudie herausgearbeitet. Diese Entwicklungen wurden anschließend verdichtet und unter den Bezeichnungen zunehmender Modernisierungsbedarf, rückläufige Fördergeldentwicklung, zunehmende staatliche Regulierung, voranschreitenden Urbanisierung, voranschreitende Singularisierung, Veränderungen der demografischen Entwicklung sowie Einkommensanstieg als Trends erfasst. Die Wirkungsweisen der Trends wurden anschließend unter Einbezug quantitativer und qualitativer Argumente formalisiert und somit in die Jahresabschlüsse übersetzt. Um auch den Einfluss der zeitlichen Entwicklung auf die trendbedingten Jahresabschlussveränderungen abzubilden, wurde weiterhin ein modelltheoretischer Bilanzsimulationsrahmen konstruiert, der eine Fortschreibung der Jahresabschlüsse bis zum Prognosehorizont ermöglichte. Durch das Zusammenfügen beider Elemente war so die Simulation der Veränderungen der genossenschaftlichen Jahresabschlüsse möglich. Zur Reduktion der Abbildungskomplexität wurde die weitere Analyse auf zwei Extremszenarien beschränkt. Diese bilden das Spektrum von Investitionsbedarf und Gewinnentwicklung der 401 im Sample berücksichtigten Wohnungsgenossenschaften ab, wobei das High Profits & Investments (HPI)-Szenario die Kombination aller Trends, die eine Zunahme von Investitionen und Gewinnen erwarten lassen, wiedergibt, während ein Low Profits & Investments (LPI)-Szenario die Trendkombination abbildet, die einen Rückgang von Gewinnen und Investitionen bewirken. Die Auswertung der simulierten Jahresabschlüsse erfolgte für beide Szenarien in Form einer Abweichungsanalyse zwischen Trendszenario und Situation ohne Trendeinfluss. Zudem wurde die wirtschaftliche Ausgangssituation der Unternehmen bei der Identifikation berücksichtigt, sodass auf Basis der Simulationsergebnisse isolierte Aussagen über trendinduzierten Handlungsbedarf und -potenzial nach Größe und nach geografischer Lage der Genossenschaften getroffen werden konnten. Die Bewertung der Trendwirkungen erfolgte anhand der vier Indikatoren betriebliche Flexibilität, finanzielle Stabilität, Kreditwürdigkeit und Ertragskraft, durch Verdichtung der Kennzahlen der wohnungswirtschaftlichen Jahresabschlussanalyse gebildet wurden. Mit dem konstruierten Kennzahlensystem konnten interessante sowie heterogene Ergebnisse für die unterschiedlichen Klassen von Wohnungsgenossenschaften gewonnen werden. Diese wurden weiterhin in Hinblick auf ihre potenziellen Einflüsse auf den MemberValue bewertet und in Form von klassenspezifischem Optimierungsbedarf und -potenzial zusammengefasst. Um diesem gerecht zu werden, wurden im letzten Schritt der Untersuchung strategische und operative Maßnahmen zur Kompensation der Trendwirkungen diskutiert. Durch die exemplarische Adaption der Finanzperspektive der BSC wurden zunächst Ansatzpunkte für die strategische Internalisierung des Optimierungsbedarfs aufgedeckt. Anschließende
